| 田園都市線の通勤事情 ～最新動向を改めて考える～ |
16 May, 2012
５月初の連休も終わり、街路樹のケヤキやイチョウも青々とした新緑をたたえています。気温もぐんぐん上がり、職場ではクールビズもスタート。街はいよいよ、夏へ向かって一直線といった趣の今日この頃、いかがお過ごしでしょう。そんな暑さが日増しに厳しくなりそうな中、通勤電車内にもようやくエアコンが稼動し始めました。今回は久方ぶりに、そんな田園都市線の通勤事情につき、最新動向をお知らせしようと思います。なお、当ブログでの通勤関連過去記事のおさらいは、以下URLをご参照ください。
http://denentoshikurashi.blog81.fc2.com/blog-category-3.html
わたし自身、田園都市線での通勤はすでに１年を過ぎ、当初の緊張感や新鮮味がうすれ慣れてきたといいましょうか、とくに新たな記事を書くほどのネタはなかったのですが、新年度が始まって以降、ちょっとした変化を感じるようになりましたので、今回はそれをご紹介してみようと思います。
まず、当然かも知れませんが、４月以降、乗降客の顔ぶれが微妙に変わって来ていることに気づきます。というのも、着座通勤のため途中下車するひとを特定するべく、乗客の人間観察を結構こまめに行っているからこそなのですが、最近、見慣れた顔ぶれが結構減り、新しい乗客が増えているようで、途中下車するひとが誰だかわかり難くなっているのです。４月に新規採用や人事異動など行う職場も多いので、この時期に乗客の入れ替わりが多いのは当然ではありますが、想像以上に変化が激しい印象で、とすると、この沿線には転勤などで一時的に居を構えているひとたちも結構な割合でいらっしゃるのかな、などとも想像いたします。
さらにここ１～２ヶ月で感じた変化としては、上記とも関連あるかも知れませんが、最近乗客数が少々増加しているように感じられるのです。感覚的ではありますが、たとえば、朝７時台半ばに青葉台駅から各駅停車の列車に乗車した場合、青葉台の段階で車両内で着座せず立っているひとは数名程度で、次の藤が丘や市が尾、江田辺りでも、十数名ほどの乗客が乗って来てもなお比較的空いている状態で、あざみ野やたまプラーザ、鷺沼でどっと乗客が増えて本格的に混み始める、というのが以前のパターンであったように記憶しているのですが、最近では、藤が丘や市が尾辺りからでも、結構な人数が乗車して来て、あざみ野に着く頃にはそれなりに混み合っている感じなのです。顔ぶれの変化は人事異動や転勤などによるものでしょうが、乗客数の増加は、実際に沿線住民が増えているためなのかな、と推察されます。
そこで、ここ数ヶ月で竣工・入居開始となった沿線の分譲マンションを調べてみたところ、やはり江田や市が尾辺りでも幾つか該当物件が存在しました。それぞれ５０～１００戸程度の中規模マンションのようですが、新規分譲マンションの入居が始まれば、当然沿線住民の数は増えるので、田園都市線の乗客も増えることとなります。しかも、青葉台からたまプラーザ辺りにかけては、現在建設中で今後竣工・入居開始予定の物件もなお少なくなく、今後も継続的に沿線住民が増加することが見込まれます。人口増加による街の発展自体は沿線住民として喜ぶべきことなのかも知れませんが、他方、「通勤地獄」、「痛勤」、「殺人的ラッシュ」、「混雑・遅延の常態化」、「人身事故の頻発」等などの悪評が広く世間に知られるところとなり、ラッシュ時の混雑や遅延が、すでに十分過ぎるほど大変な状況にある田園都市線として、これ以上その状態を悪化させるようなことは本来望ましいはずもなく、東急電鉄やそのグループ会社には、ぜひとも良識と節度をもった沿線開発に努めていただけるよう、この場を借りてお願いしておきたく思います。
ところで、大阪勤務時代から感じていたことなのですが、通勤（移動）の疲労というものは、「時間」もさることながら「距離」による部分も大きいのではないか、という気がします。たとえば、同じ距離を各駅停車と新幹線で移動した場合、前者が１時間、後者が２０分の時間を要した場合、確かに２０分のほうが体感的にはラクなのだと思いますが、他方で、各駅停車で２０分と新幹線で２０分の移動を比較した場合、個人的には前者のほうが疲労が少ないように感じるのです。同じ移動「時間」であっても、実際に移動する「距離」が長いほうが、体感するストレスというか緊張感というか、そういったものが大きいような気がするのです。ということは、長距離通勤するかぎりにおいて、高速鉄道や航空機などの文明の利器を活用し移動時間を短縮できたとしても、疲労はそれに比例的にまでは減退しない、という仮説が成り立つように思われます。つまり、長距離通勤者は短距離通勤者に比して、ある意味宿命的に、通勤時のストレスや疲労をより多く受ける、という気がするのです。自分自身が現在長距離通勤者である状況において、長距離通勤のデメリットやリスクのひとつとして、やはり無視できない要素のように思われます。
ということで、今回は最近の田園都市線通勤事情につき簡単にご紹介かたがた、長距離通勤のデメリットやリスクをもさらりと考察してみましたが、皆さんは田園都市線での長距離通勤にどのような考えや想いをお持ちでしょう。十人十色と言いますし、通勤の大変さはひとそれぞれ感じ方が違うかも知れませんが、いずれにせよ、無秩序で野放図な沿線開発による、これまで以上の通勤環境の悪化や劣化はぜひとも回避いただけるよう、東急電鉄をはじめとする関係各位に対し、良識と節度ある行動を改めて心よりお願い申し上げたうえで、今回はこれにて失礼させていただきます。。。
|
| 一体全体どう違う！？ マンションと一戸建てのくらしぶり（プライバシー編） |
10 May, 2012
前回は、マンションのような集合住宅と一戸建ての違いにつき、主に管理や自治といった観点から簡単に考察してみました。今回はそのつづきとして、プライバシーの側面を考えてみようと思います。
おそらく、プライバシーがより守られやすい居住形態は、マンションより一戸建てであるとお考えの方が多いのではないでしょうか？ 一般論として、間違っていないように思われます。集合住宅は、ひとつの建造物に、壁ひとつ・天井（床）ひとつ隔てて、押し合いへし合い複数世帯がくらす「長屋」のようなものですから、ちょっとした物音や振動の伝わりやすさ、他住民とバッタリ出くわす可能性などなど、構造が独立し建物と建物の間に十分なスペースが確保可能な一戸建てのほうが、理屈上、プライバシーを保ちやすいと考えるのは自然なことです。
もちろん、どこにでも例外はあるもので、たとえば都心部狭隘立地などに多い３階建てペンシルハウスなどは、隣家との隙間が５ｃｍほどしかなく、窓もお向かいさんとお見合い状態、あるいは、庭もないため道路の通行人からも室内丸見え、なんてケースもあるにはあると思いますが、そうした特殊ケースを除けば、一戸建てのほうが住民同士や外部からのプライバシーが確保されやすいというのが「常識」であるように思われます。
ところが、こんな「常識」にも意外な落とし穴、盲点があることに、現在の住居に移り住んでから気づかされました。わたしたち家族がくらす横浜市青葉区の一戸建ては、以前ご紹介したとおり、敷地面積はおよそ６０坪ほど、それなりの大きさのお庭もあり、隣家との間にも十分なスペースが確保されていますので、通常のマンションよりはるかにプライバシーが確保されそうに思われました。ところが、これが意外にそうでもないということを、住み始めてほどなくしてから感じるようになりました。
一戸建てはその構造上、家屋の四方八方に窓・玄関・勝手口など外部と接する開口部があります。それゆえ、採光・通風などの面で一般的なマンションより有利といわれる反面、防犯面では不利といわれることもあります。ところが、開口部の多さは、防犯面のみならず、プライバシーの点でも影響を及ぼします。この季節、暑からず寒からずの丁度よい日和、すべての窓を開けていれば心地よい風が部屋の中を吹き抜けてくれます。でも、そうすることで、室内の音がほぼ外部にかなりの音量で漏れていくことになります。ペンシルハウスでなく、６０坪の敷地面積がある一戸建てであっても、隣家とのスペースが十分確保されていても、それは起こるのです。しかも、さらに悪いことに、現在の住居は築２５年超の古屋のため、建物の気密性や防音性は十分でなく、開口部をすべて閉じていてさえ、かなりの音漏れが生じているのでした。木造建築ですからコンクリート造りの建物ほどの防音・遮音性が無い点、改めて実感しました。
さらに、プライバシーは音の問題だけにとどまりません。一戸建てには雨戸があり、マンションは通常雨戸がありません。雨戸は台風などの暴風雨が室内に侵入するのを防ぐ重要な設備ですし、一般的には防犯上も有効な面があるといわれます。ですが、日中、台風でもないのに数日間にわたり雨戸が閉められていれば、その家に住人がいない、留守宅である、ということがほぼ容易に想像できます。さらに駐車場もくせものです。大豪邸によくある開閉扉付き格納式車庫であれば別でしょうが、たいていは敷地内の屋根なし平置き駐車場が一般的ですから、駐車場の車両の有・無が、外部からも一目瞭然です。つまり、一般的な一戸建ての場合、住人が在宅かどうかといった情報が、かなり容易に外部に知られ得るという特性がある点に留意する必要があります。
他方、それではマンションはどうかといえば、これは各物件の構造や条件次第だと思います。わたし自身、これまで複数のマンションに住んだ経験がありますが、音の点では、コンクリート壁式構造の低層マンションがプライバシー確保の面でもっとも優れていると感じました。コンクリートで造られるマンションは大きく分けるとラーメン構造と壁式構造があるようですが、ラーメン構造は梁と柱で建築物を支えるため、戸境壁はあまり厚みがなく、音や振動を伝えやすいようです。とくにタワーマンションは上層階ほど軽量化が重要となり、乾式耐火遮音壁とよばれる軽量素材が使われるため、音や振動はかなり伝わりやすいと聞きます。
一方、壁式構造では戸境壁で建築物を支えるため、コンクリートの壁自体が２０－３０ｃｍほどの厚みを要し、音や振動は伝わりにくくなります。実際、わたしがくらしたことのある壁式構造の低層マンションでは、隣戸に小さい双子の子供さんがいて、お隣さん曰く、夜鳴きやら走り回りやらの騒音でご迷惑おかけします、といわれたものの、その音や振動は、深夜であってさえまったく感じられず、本当に隣にひとが住んでいるのだろうかといった印象さえ持ちました。
さらに一般的なマンションの場合、雨戸も設置されず、駐車場も各戸に個別設置されるわけでないため、一戸建てのように、特定世帯の在宅状況などが外部から容易に推察される可能性は、比較的低いのではないかと考えられます。つまり、一戸建てのほうがマンションよりプライバシーのレベルが上、という「常識」について、わたし個人のこれまでのマンション及び一戸建てでの居住経験を踏まえますと、かならずしも当てはまらないケースも少なくないといえそうなのです。
ということで、今回はプライバシーを切り口に、マンションと一戸建ての比較検討を行ってみました。もちろん、マンションも一戸建ても住宅不動産はそれぞれ個別性が非常に強く、一概にどちらが良い・悪いと決めがたいものです。また、これまでの生活経験の中で、わたしとはまったく異なる実感をお持ちの方もいらっしゃると思います。
だからこそ、住まい選びに当たっては、すくなくとも、庭つき一戸建てであればマンションよりプライバシーの水準が高いはずだ、といった「常識」を過度に妄信することなく、あまり先入観や予断にとらわれず、最後はやはり個別物件を自らの目でしっかりと直接確かめたうえで判断することが重要なのだと思います。といいつつ、外部から見ただけで音や振動の漏れ具合は分かりにくく、結局のところ、その物件で実際にくらしてみて初めて分かることが多いのが、不動産選びの難しい点かも知れませんが・・・。ではまた。
|
| 一体全体どう違う！？ マンションと一戸建てのくらしぶり（管理・自治編） |
8 May, 2012
連休も終わり、いよいよ本格的な夏もすぐそこまで近づいてきました。今年も昨年同様、５月からクールビズ（夏季軽装）を始める職場が多いようで、通勤電車内などでノーネクタイ、ノージャケットのひとを見受けることが多くなりました。原発再稼動問題なども絡み、全国的に夏場の電力安定供給に不透明感が残る中、のど元過ぎれば・・・といった一時的な流行廃りでなく、節電の徹底励行が日本中に定着して行くことが大切なのだろうと感じます。
さて、当ブログではこれまで、住まい選びというテーマについて、田園都市線神奈川エリアなどの郊外と東京都心部などを比較対象としつつ、あれこれ考察を進めてきたわけですが、どちらかと言えば、その観点は不動産価格の動向や資産価値の維持・向上など、経済的な損得に軸足を置いたものが多かったかも知れません。
他方、不動産資産というものは金融資産などと異なり、とくに自己居住目的の住宅不動産については尚のこと、単に資産価値がどうのこうのといった部分だけでなく、本当のくらし易さ、生活のあり方などにも目を向ける必要があるのはいうまでもありません。そこで今回は、わたしたち家族のこれまでの生活経験なども踏まえつつ、集合住宅（いわゆる分譲マンションなど）と一戸建てのくらしぶりの違いにつき、簡単に考察してみようと思います。その際の切り口として、これまであまり触れて来なかった、「管理」や「自治」といった側面に焦点を当ててみたいと思います。
一般に、マンションのような集合住宅は、建物・敷地の大半を区分所有者で共有することや、管理業務も区分所有者で構成される管理組合が管理会社などに委託することが多いことから、すべての管理を単独の所有者だけで決定・実施できる（あるいは、する必要がある）一戸建てと比較し、色々制約が多く自由度も低いものです。反面、その負担（作業的・金銭的なものすべて）は区分所有者で分散され、通常、一世帯当たりの負担は軽減されます（無論、管理組合の役員になった場合、それなりの負担が生じますが、永遠ではありませんね）。
マンションとは、区分所有者の運命共同体であり、本来は区分所有者が緊密に連携を図り、協力して諸問題の解決を図らなければならない宿命を負っている居住形態です。ところが、そうした宿命にもかかわらず、一般に、マンションの区分所有者（＝居住者）は、相互の交流・連携などに相対的に消極的なことが多いとも言われます（「隣は何をするひとぞ・・・、といった感じでしょうか）。このことから、マンションによっては管理組合が有効に機能せず、住民の摩擦・軋轢が生じたり、快適なくらしが難しかったりする場合もありそうです。これまで当ブログでは、マンションの「立地」の重要性を繰り返し述べてきましたが、「管理」がそれに勝るとも劣らないほど重要なことは言うまでもありません。
こうしたマンションなど集合住宅の「宿命」を嫌い、「だから一戸建てがいい！」 とお考えの向きもあるかも知れません。たしかに、マンションのような管理組合にまつわる「しがらみ」や「面倒」は避けられそうです。でも、一戸建てで生まれ育ち、現在も家族ともども一戸建てにくらしている立場から、少々申し上げさせていただこうと思います。一戸建ての世界には「管理組合」はたしかに存在しません。よって、ご自宅をどう管理し、そのためにどんな出費をするか、タイミングや金額含め、すべてあなたの意のままなのは間違いありません。でも、だから何の「しがらみ」も「面倒」も無いかと問われれば、決してそうでないのが一戸建てなのです。この点は、一戸建てでの生活経験に乏しい方に意外な盲点かも知れませんので、念のため申し上げたいと思います。
一戸建てでは、マンションのような集合住宅以上に、その土地や地域コミュニティ全般に強い思い入れをお持ちの世帯が多いのが一般的だと思われます。既成住宅地でコミュニティが残るエリアでは、代々その土地に住み続けている地元の名士的な方（地主さんが多いと思いますが）がいて地域の絆を深める世話役的な活動をされてますし、郊外など大規模宅地開発で一斉分譲された新興住宅地の場合も、同じ時期に同じような家族構成・生活環境の方々が一斉に移り住んでくる中、マンション族以上に、その土地にしっかり根を張りたい、ずっとそこでくらしたい、地域住民とのコミュニティを大切にしたいと考えている方々が多いのではないかと思います。つまり、一戸建て住宅地でもマンションの管理組合と別の形で「しがらみ」的なものが存在するのです。
その「しがらみ」の中心的存在は、「自治会」や「町内会」などと呼ばれる任意団体です。わたしたち家族が現在くらす横浜市青葉区郊外の住宅地にも自治会が存在し、主な活動として、回覧板の受渡し、年数回の雑草取り・コミュニティロード清掃、輪番制のゴミ当番などがあります。一戸建ての場合、自己所有の建物・敷地の維持・管理は完全に自己（個人）管理ですが、地域コミュニティ全体での管理業務、たとえばゴミ出しの管理・清掃などは地域住民の自主（集団）管理となり、住民みずから直接作業負担しなければならないケースがほとんどでしょう。マンションなら管理人さんがやってくれるゴミ出しやゴミ集積場の管理・清掃など、すべて自分たちでやる必要があるわけです。
別の言い方で、マンションと一戸建ての管理業務の違いを説明してみましょう。管理業務の適切な実施に当たり、本来マンションでは一戸建て以上に区分所有者間での緊密な連携・協力が必要不可欠です。が、もともと住民同士のお付き合いにドライなひとが一戸建てより多いとされる傾向と相俟って、さらに管理業務の管理会社へのアウトソーシングという「お金で解決」する形式をとることで、一層ドライかつ事務的に諸課題が処理されるように仕組まれています。他方、一戸建てでは、その土地や地域コミュニティなどに愛着深い地元住民により構成される自治会などが管理業務（の一部）を担い、地域住民自ら交代・分担して事の処理にあたる形式をとるため、よりウェットで、場合によって抜き差しならない（？）、濃密な人間関係の「しがらみ」がより醸成されやすい土壌がありそうな点、十分留意が必要だと感じます。
以上踏まえ、これから持ち家取得をお考えの方に特に注意いただきたいのは、マンションは管理組合が面倒そうなので一戸建ての方が気楽、などと安易に考えていただきたくない、ということです。たしかに一戸建てには管理組合はありません。でも、自治会などが存在します。地域コミュニティが存在します。その存在を決して軽く見てはいけません。もしご近所づきあい、地域コミュニティ活動など、住民同士の触れ合いや交流、相互の連携・協力などが苦手だとお考えの方は、むしろ、それらをドライに「お金で解決」できるマンションなど集合住宅のほうが、結果としてくらし易いと感じるかも知れません。
誤解していただきたくないのは、マンションだから人づきあいしなくて良いわけでも、そういった人にマンションに住んでいただきたいわけでもないことです。生身の人間が生活する以上、かならず地域住民との接点が生じ、人間関係が発生するわけでして、それはマンションも一戸建ても差はありませんが、いずれの居住形態であっても、住民同士の相互連携・協力に前向きに取組む姿勢が重要ですし、そうでなければ「村八分」状態になり兼ねませんね。ただ、もしそうした人間関係のウェットな「しがらみ」が苦手で、何とかドライに生活したいという指向の方にとって、一戸建てのほうがマンションよりも「しがらみ」が少なく楽そうだと考えているとしたら、とんだ見込み違いになりますよ、と申し上げているわけです。
ということで、今回は不動産の資産価値などとはまったく別の切り口で、マンションと一戸建ての「くらしぶり」の違いを比較考察してみましたが、いかがでしたでしょうか。次回以降も、もう少しこのテーマでの考察を深めて行こうと思います。では本日は、この辺で。。。
|
| 田園都市線沿線でラーメンを食べてみる！！（豚骨ラーメン編） |
16 April, 2012
首都圏では桜の見ごろもほぼ終わり、これから新緑が美しい季節に入りますね。庭の草木も花を咲かせたり芽吹いたりと、新たな季節の始まりを感じさせます。
新しい季節といいますと、世の中的には４月１日を以って新年度。この時期、進学や就職、人事異動などに伴い、転居する方もすくなくないと思います。朝の田園都市線の通勤風景も、心なしか、これまであまり見かけなかったひとたちが増えているような印象。着座通勤のための人間観察は、改めてやり直す必要がありそうです。
ところで、これまで不動産関連の話題が続きましたので、たまにはちょっと趣向を変えまして、ひさしぶりに「食」の話題を少々・・・。わたし個人はラーメンが結構好物でして、醤油・味噌・塩・豚骨などなど、何でもＯＫなのですが、今回は田園都市線神奈川エリアでちょっと気になった豚骨ラーメン屋さんについて触れてみたいと思います。で、豚骨ラーメンで横浜といえば、いわゆる「家系」ラーメンが有名だと思いますが、今回は九州ラーメン、なかでも博多を中心とする福岡系のラーメンのお店について、最近行ってそれなりに美味しかったお店のご紹介です。
といっても、最初にご紹介するのは、すでに十分すぎるほどメジャーになってしまっている、「一風堂」です。たまプラーザ・テラス内にお店があり、いつ行ってもそれなりに混んでいますよね。土日・祝日の食事時は当然相当な混雑ですから、平日夕刻、会社帰り途中に立ち寄ってみても、結構な行列ができてることが多いです。味的には、２０－３０分も並んで食べたいほどの特別なもの（ここでしか味わえないほどの、強烈な個性がほとばしるタイプ）ではないと思いますが、豚骨ラーメン屋としては（味・においなどにくわえ、お店の内装など含め）多少洗練されているといいましょうか、接客・サービス面や薬味などの充実度でなかなかソツがないといいましょうか、家族や子供連れでも安心していただける内容なのは間違いありません。ただ、チェーン店の宿命として、お店ごとに、または同じお店でも時間帯（あるいは、スタッフ）によって、微妙に味が異なる場合があるように感じます。以前大阪に住んでいた時分、なんばのお店で白丸をいただいたのですが、これは結構ハズレでした（スープがぼんやりしてぬるかったうえに、麺がよれよれでした）。たまプラーザのお店でも、通常はほぼ問題ないのですが、先日は「アレ？」というようなお味で残念でした。かといって、何年か前の九州旅行の際に行ったことのある、博多・大名の本店のものが一番美味しいかといえば、これ又ひとそれぞれの好みの問題のように思います。
大規模チェーン店には、経営力や資本力などに裏打ちされた安心感や洗練度合いはあるにせよ、どうしてもオリジナルの味わいの不完全コピーの拡散的な要素が否定できないなか、荒削りであっても、豚骨ラーメン「らしさ」を追求しているお店は、それなりに評価したいと思います。そんなお店のひとつが、藤が丘と青葉台の中間ほどに位置する、「もえぎの」というラーメン屋さんです。周辺は、田園都市線沿線らしい瀟洒な戸建て住宅が建ち並ぶ、小じゃれた環境良好な住宅街なのですが、そのラーメン屋さんからは、場違いとも思える、かなり強烈な豚骨ラーメン独特のにおいが発散しており、その一角を何も知らずに通り過ぎようとしても、思わず豚骨ラーメン屋さんを探したくなるほどなのです。ここのラーメンは、個人的には少々クセが強すぎる印象がありますが、たまに食べたくなるから不思議です。でも、わたし個人はラーメンそのものより、こちらで薬味として供される辛子高菜が好きだったりします。ここのは相当激辛でして、食べ過ぎるとお腹を壊しかねないほどですが、これをラーメンに入れたり、ライスと一緒にいただいたりするのが、結構イケてます。まあ、これも個人の好み次第だとは思いますが。。。
さて、本日最後にご紹介しますのは、田園都市線ではあるものの神奈川エリアでなく、都内、それも田園都市線の一方のターミナルたる渋谷駅界隈のラーメン屋さんです。その名を「唐そば」といいまして、もともと福岡県北九州市にあったラーメン屋さんが、地元のお店をたたんで東京進出してきたのだそうですが、現在、渋谷には２店舗展開しているのだとか。お味のほうは、上記２店がいわゆる博多風の豚骨ラーメンであるのに対し、こちらはやや雰囲気が異なります。言葉で説明するのは少々難しいのですが、麺は細くて固いというより、やややわらか目でいただくようです。スープも、決してにおいが気になるほど濃厚でなく、どちらかといえばコクはありつつも比較的アッサリしていて、女性でもいただき易い印象です。数年前に知人の紹介で初めて訪れて以降、たまに食べたくなるラーメンのひとつなのです。
ということで、今回は田園都市線沿線の豚骨ラーメン屋さんのうち、わたし自身がたまに食べにいくことのある３つのお店をごく簡単にご紹介してみました。おそらく、これら以外にもたくさんの美味しいラーメン屋さんが沿線に存在するのだと思いますので、これからも、美味しいお店を見つけた都度、当ブログなどでご紹介してみたいと思います。皆さんも、もしおススメのラーメン屋さんなどあれば、教えていただけるとありがたいです。それではまた。。。
|
| 郊外では、「賃貸」の一戸建てに住まおう！ |
11 April, 2012
しばらくご無沙汰しておりました。とうとう新年度となりましたね。年度末・年度初めは色々バタバタしますので、ついつい更新が遅れ気味となってしまい恐縮でした。
首都圏もすっかり春、さきの週末はお天気も良く、どちらもお花見で大賑わいだったのではないでしょうか？ あいにく今日はすこし雨模様なのですが、次の週末くらいまで桜がもってくれれば、改めて、散り始めの桜（吹雪）を楽しむことができそうです。
ところで、前々回のブログで、「郊外一戸建ての賃貸に住まうということ」と題して、郊外に立地する一戸建ての賃貸物件にくらすことにつき考察を始めてみましたが、今回はその続編です。当ブログではこれまで首尾一貫して、首都圏で不動産物件取得を検討される場合、原則、都心部一等地の物件を優先的検討対象とするほうが賢明であろうと繰り返し申し上げて来ました。
それでもなお、諸事情により郊外立地の物件に住まうことを希望される世帯が存在することは事実ですし、郊外にくらすこと自体に大きな問題があるわけでもありませんので、わたし自身も今現在は郊外にくらす立場として、郊外居住希望者を応援したいとも思います。
郊外物件取得は奨励せず、郊外居住は応援するとは、甚だ論理矛盾に満ちているように思われる向きもあるかも知れませんが、その矛盾を解くひとつのソリューションが、郊外では「持ち家」でなく「賃貸物件」に住まう、ということなのだと考えます。これをわたしがおススメするのは、主に以下の２つの観点によるものです。
①資産価値の観点： 不動産の資産価値が維持され、あわよくば向上できる可能性や蓋然性の観点からは、郊外立地の不動産物件の取得には慎重であるべき（取得するなら、叶うのならば、都心部一等地、なかでも古くからの武家屋敷跡地など、いわゆる「山の手」の高台高級住宅地がベストでしょう）
②居住コスト（賃料水準）の観点： 郊外は都心や近郊より賃貸物件の賃料水準が低く、賃貸生活をするなら郊外のほうがリーズナブル
上記２つの観点は、ある意味ごく当たり前で、至極ありきたりの事柄だと思いますが、さらに②について補足するならば、郊外では賃貸物件のなかでも一戸建てを探すことで、（築古、駅遠、定期賃貸借契約など多いものの）その地域の一般的な相場よりある程度リーズナブルな賃料の物件を見つけられる場合がある点、十分留意いただくと良いと思います。
そうした物件が多い理由は前々回のブログ記事でも書きましたが、郊外一戸建ての賃貸物件は、当初から賃貸目的で建てられるものは皆無に等しく、諸事情により一般個人がやむ無く賃貸に出すケースが殆どと想定されるため、ビジネス・ベースの強気な賃料設定がなされ難いことなどによるものだと考えます。これを前々回ブログで、郊外の賃貸一戸建て物件は、「お借り得」な物件である、と申し上げたのでした。
同じ賃貸でも、マンションと呼ばれるコンクリート造りの集合住宅の場合、賃貸目的で建てられる物件も少なくなく、賃料と内容（仕様やグレード）のバランスが大家さん側に有利なケース（木造賃貸アパートの場合は、より顕著でしょうが）も否定できないでしょうし、分譲マンションを個人が諸事情により賃貸に出している場合であっても、一般に、マンションは一戸建てより駅近で利便性が高いエリアに立地することが多く、相対的に賃料水準が高めとなるケースが多いように見受けられます。これら諸々の要素を総合勘案したうえで、当ブログでは、賃貸で郊外に住まうこと、とくに「一戸建て」の賃貸がねらい目であると主張しておきたいと思います。
たしかに、郊外であっても駅近のマンションのほうが利便性が高いのだから、賃料が高くても当たり前でしょう。でも、郊外居住のメリット、美点とは何でしょうか？ ゴミゴミ・ゴチャゴチャした駅前繁華街や市街地などの喧騒を避け、静かで落ち着いた自然環境豊かなエリアに住まえることこそ、郊外居住の最大のアドバンテージではないでしょうか？ さらに、庭つき一戸建てであれば、完璧ですね。
たとえば、田園都市線青葉台駅徒歩３分のマンションに住まうことは、そうした郊外ならではのくらし方を事実上ほぼ放棄しているのと同じではないでしょうか？ ならば、（とくに、都心部へ通勤・通学している家族がいるケースでは）あえて青葉台くんだりを選択せず、もっと都心寄りのマンションに住まう方が、よほど理に適っているのだろうと思います。
ということで、今回は郊外に「賃貸」で住まうということ、とくに「一戸建て」がおススメであることにつき、あれこれ勝手な雑感を書かせていただきました。皆さんはいかがお考えでしょうか？
|
| 「号外！」平成24年地価公示に想う･･･ |
23 March, 2012
昨日は気温が17度ほどまで上がったそうですが、随分暖かくなったものですね。うちの庭に植えられている梅の花は今ごろやっと満開となりまして、待ちに待った春の訪れに、自宅ちかくでは鶯が歓びの歌声を聞かせてくれますし、メジロが庭にやって来て梅の枝で小躍りしている姿も見かけるようになりました。いよいよ、春本番ですね。
ところで、今日は急遽「号外」です。といいますのも、国土交通省により平成24年地価公示がなされたばかりですので、トピックスとしての鮮度が落ちないうちに、住宅地の地価を中心に、わたしなりの所感や雑感などを簡単にご披露してみたいと思います。各標準地の個別具体的な地価は、新聞などで一覧掲載されますので、そちらをご覧いただくのがよいと思いますが、国土交通省が全体的傾向をレビューしていますので、まずはその要点をかいつまんでご紹介しつつ、考察をしてみようと思います。
公表資料などによりますと、地価は住宅地も商業地も全体として、依然下落傾向に完全には歯止めがかかっていないようですが、下落幅はおおむね縮小傾向にあり、横ばいの地点も増えているようです。
とはいえ、今回の地価公示の最大のポイントは、言うまでもないことでしょうが、東日本大震災発生以降の基準日で初の地価公示となりますので、震災の影響がどこに、どの程度、どのように及んでいるのかが、大きな関心事になっているのではないでしょうか。
被災地である東北各県においては、おしなべて高い（7～8%を超える）地価下落率を記録している地点が少なくないことは、ある程度想像の範囲内かも知れませんが、他方で、海沿いで大きな被害が出たため高台への移住を希望する人たちが殺到した宮城県石巻周辺では、60%を超える大幅な地価上昇が生じた地点があるなど、同じ被災地でありながら、低地部と高台部とで地価動向に局地的に大きなコントラストが生じている事例が報告されています。
こうした震災の影響は、首都圏でも同様の傾向がありまして、液状化や地盤沈下などが発生した千葉県浦安市周辺などでは、やはり、地価が二桁を超えて下落したエリアが散見されるようです。他方、同じ埋め立て地や湾岸エリアであっても、大きな被害が報じられなかった地域では、震災直後の不動産取引はさすがに低迷したものの、数ヵ月後にかなり正常化が進んだとのことです。
このブログで取り上げている田園都市線沿線、とりわけ神奈川エリアの状況はどうでしょう？ 震災の直接的影響は比較的少なかったと思われますが、むしろリーマンショック以降の世界的景気低迷に震災ショックが加わることで、どちらかといえば心理的な景況感の悪化も背景にあってか、地価水準がもともと高めであった横浜市の地価下落がやや目立っているのだそうです。他方、お隣の川崎市では、武蔵小杉の再開発や都心部向けアクセスの良さなどが評価されたためか、地価下落が相対的に低い水準にとどまり、一部で上昇に転じた地点もあるとのことでした。皆さんの実感と合っていますでしょうか！？
では、都心部の動向はどんな感じでしょう？ 東京では全体として1%程度の地価下落が生じているようですが、横ばいエリアも少しずつ増えているようです。港区などの一等地は、景気変動の影響を強く受けやすい特性があり、本来は安定的とされる賃貸市場でさえ（とくに高給外国人の減少や、日本人富裕層の消費・投資活動停滞などにより）収益性や資産価値のヴォラティリティが高くなっていることから、港区では平成23年地価公示において、全体の地価下落率が近隣区に比べてやや高かったのですが、平成24年地価公示では、地価下落が多少縮小したようで、ようやく安定化の兆しが見えてきたように見受けられます。まあ、多少地価下落率が高いとしても、もともと地価水準が近隣区（千代田区は、さすがに別格ですが）に比べ非常に高いので、港区の不動産は、依然として高い資産価値を維持していることに間違いなさそうですが・・・。
同じ都内であっても、郊外部、とくに多摩エリアについては、震災の影響で標高の高さや地盤の強さなどが再評価されたためか、地価は比較的強含みの動きを見せているようです。やや地価下落率が大きいとされる田園都市線神奈川エリアの横浜市辺りとは、同じ郊外丘陵地に位置する新興住宅地がありながら、若干コントラストが生じているようなのが、田園都市線沿線住民としては、ちょっと気になるポイントでしょうか。
横浜市には海沿いの沿岸部や埋立地もあり、市単位での単純比較はむずかしそうですが、ともあれ、これが一過性の現象なのか、中長期的トレンドの一端なのか、今後フォローする必要がありそうです。
その他、商業地では東京スカイツリー開業効果や新大久保コリアンタウン人気などを反映し、個別には幾つか地価上昇地点も出てきているようです。が、今回の地価公示で留意すべきことは、そうした一時的・ゲリラ的・局地的な地価動向でなく、むしろ、わたしたち日本人があの大震災を経験してしまったという、もはや後戻りできない現実に真摯に向き合い、震災前と震災後の不動産市場に起こった構造的かつ本質的な変化のようなものを十分に心にとどめることではないかと感じます。
誤解を恐れず敢えて極論すれば、自分自身、そして自らの家族や親族、仲間たちの命や生活を如何に守り、維持することができるか、それがそのまま、所有する不動産の資産価値を守り、維持することに直結するのではないかということを、先の大震災から得られた多くの教訓のうちのひとつとして、（喉元過ぎれば・・・、などとはよく言われることですが）決して軽んじてはならないのではないかと、改めて強く感じます。
ということで、今回はこの辺で失礼いたします。。。
|
| 郊外一戸建ての賃貸に住まうということ |
16 March, 2012
日中はずいぶん暖かで穏やかな日和が増えた気がしますが、とはいえ、朝・晩は油断すると体調をこわしそうな寒さがまだまだ残る首都圏の今日この頃ですね。寒さのみならず、花粉症の影響もあってか、街中でマスクをしているひとの数は、あまり減っていないように感じられます。。。
ところで、前回までの４回シリーズ企画では、「都心に買って、郊外にくらそう！」と題して、年度末の総括をさせていただきました。住宅不動産についての考察には色んな論点や切り口がありますが、その中でとくに、都心vs郊外（近郊）、一戸建てvsマンション、購入vs賃貸、等などのとても一般的でポピュラーな対立軸をベースに、あれこれ考察してみました。当方結論について納得された方も、そうでない方もいらっしゃると思いますが、あくまでひとつの考え方として、参考程度にみていただければ幸いです。
さて今回は、上記考察でも言及したポイントのうち、「郊外一戸建ての賃貸に住まうということ」につき、さらに考察を深めてみたいと思います。『郊外一戸建て』といいますと、田園都市線神奈川エリアなども典型的だと思いますが、庭つきの一軒家を所有し、ペットも何匹か飼いながら、家族みんなで仲むつまじくくらす、そんな印象が強いと思います。つまり、「郊外一戸建て」は「購入」のイメージが強く、「賃貸」にはあまり結びつかないのではないかと思います。それもそのはず、本来「賃貸」住宅というものは、大家さん（物件所有者）側の都合で計画され提供されるものです。大家さん側の都合は、あくまで生業として賃貸業を営むとすれば、利回りが高いほうが良いに決まっていますし、その方がローンも受けやすいでしょう。ところが、前回までの記事でも書きましたとおり、郊外の一戸建て（とくに新築物件）というのは、取得者にとっての利回りは決して良好なものではありません。したがって、最初から物件の賃貸を想定して、郊外一戸建てを建築・取得するひとは、まず存在しないと言って間違いないと思います。
それでも、賃貸住宅検索サイトなどで、郊外一戸建ての賃貸物件を探してみると、幾つもの物件がヒットすると思います。とくに首都圏を対象エリアとして検索した場合、それら賃貸物件にはある共通の特徴があることにお気づきかと思います。大半のものは、築２０年前後を超える中古物件で、「普通建物賃貸借契約」のものが多いでしょう。それ以外では、築５年前後を中心とする中古物件で、２－３年程度の「定期建物賃貸借契約」を前提とするものが散見されます。前者は、かつて日本の高度成長を支えた団塊の世代などにより、バブル期前後に購入された自己居住用不動産で、所有者の高齢化や子供の独立などに伴い、徐々に売却や賃貸に出されているものだと考えられます。また、後者は、近年郊外エリアに一戸建てを購入したものの、転勤などの事情で一時的に住めなくなった比較的若い世代の所有者が、２－３年という期間限定で賃貸に出しているケースでしょう。
そのような物件は、いずれも賃料水準はその土地の一般的相場より値ごろ感があるはずです。築２０年超ともなれば、本格的なリフォームなど施さないと建物仕様や設備グレードは新築物件に大きく見劣りします。また、そもそも一戸建ては駅至近立地が難しいうえに、バブル期は郊外も地価が結構高かったので（とくに、田園都市線のような人気路線では）、駅から遠い（バス便などの）物件が大半だと思います。築浅でも、定期建物賃貸借契約（２－３年の契約期間終了後、賃借人に退去義務がある）の賃料が安いのは、あらためて説明するまでもないことだと思います。
たしかに、都心部であれば、高給外国人や日本人富裕層などを対象とする、高級・高額賃貸一戸建て（または、テラスハウス）市場がある程度存在するので、最初から高級・高額賃貸目的で一戸建てを建設するケースもなくはないですが、郊外ではそうしたニーズもきわめて限定的ですから、賃貸に出される一戸建て住宅のほとんどは、上記のような、本来は賃貸に出すことを想定していなかったものの、諸事情により賃貸に出すことになった物件ということになります。
別の言い方をすれば、そうした賃貸不動産の所有者は、ほとんどのケースにおいて、プロの賃貸不動産業者や大家さんでなく、ごくふつうの一般個人のひとたちです。このため、プロのように賃料を少しでも高くとって事業成績を上げようなどというインセンティブは無く（ほとんどの場合、固定資産税納付や住宅ローン返済の足しになれば程度の発想でしょう）、結果として、賃料水準は一般的な相場より低めに落ち着く傾向があるように思われます。つまり、賃料水準の観点からは、郊外の賃貸一戸建て物件とは、ある意味で「お借り得」な、賃借人にとって魅力的な物件が多いということもできると思います。
それでは、そうした「お借り得」感がある郊外の一戸建て賃貸住宅における生活ぶりはどのようなものなのでしょうか？？？ 次回は、そうした賃貸住宅に実際にくらしている賃借人としての立場から、実体験なども踏まえつつ、気づいた点などを簡単に紹介してみたいと思います。
|
|
|
|
